Wertermittlung von Ferienimmobilien

Fast jeder Verkäufer oder Käufer einer Immobilie, die für Dauerwohnen oder als Ferienimmobilie genutzt werden soll, stellt sich zwangsläufig die Frage nach dem Wert seiner Immobilie: Die gleiche Thematik tritt auch  bei Beleihungen innerhalb einer Finanzierung oder bei der Umschuldung von Darlehen auf.  Gerade durch die fachgerechte Bewertung einer Ferienimmobilie werden die grundlegenden Berechnungsgrundlagen für ein finanziertes Immobiliengeschäft ermittelt.

Zur Wertermittlung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses bedient sich der Sachverständige üblicher Wertermittlungsverfahren die z.B. von der ImmoWertV vorgegeben werden. Insbesondere sind hier das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zu nennen. Ein verbindendes Merkmal all dieser Verfahren ist, daß ein normiertes Vorgehen eine Wertaussage liefern soll.  Selbstverständlich muss aus sachverständiger Sicht auch auf die einzelnen Nachteile einzelner Verfahren hingewiesen werden.
Der Erwartungshorizont  eines zukünftigen Eigentümers eines Ferienobjektes macht jedoch andere Überlegungen erforderlich, die von den oben genannten Wertermittlungsverfahren abweichen können bzw. Ergänzungen erforderlich machen können. Die Wertermittlung von touristisch genutzten Ferienobjekten ist vielschichtig und wird in einem Sachverständigengutachten für jeden Bewertungsfall konkret erarbeitet.

Fiktives Baujahr und Restnutzungsdauer – Ferienimmobilien bewerten – Ertragswertverfahren nach §17-20 ImmoWertV für Ferienimmobilien

Ferienimmobilien werden in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet. Hier steht der aus der Immobilie fliesende Ertrag im Mittelpunkt. Im Ertragswertverfahren nimmt im Gegensatz zum Sachwertverfahren die Bedeutung der Restnutzungsdauer der Immobilie erheblich zu.  Grund dafür ist, daß der Vervielfältiger zur Barwertberechnung maßgeblich von der Restnutzungsdauer und dem Kapitalisierungszinssatz abhängt. Bei einer Verlängerung der Restnutzungsdauer durch eine Sanierungsmaßnahme von 5 Jahren auf 10 Jahre, steigt der Ertragswert um 100%.

Immobilienbewertung in der Hotellerie und im Beherbergungsgewerbe

Neben den Hotels zählen auch Beherbergungsimmobilien wie Gasthöfe, Pensionen, Erholungs- und Ferienheime, Ferienzentren, Ferienhäuser, Ferienwohnungen, Hütten, Jugendherbergen, Sanatorien und Fach-(Kur-)Kliniken zu den Spezialimmobilien. Eine gesetzliche Definition der Betriebsarten des Beherbergungsgewerbes ist bisher nicht eindeutig geliefert worden; dafür erfolgte eine grobe Einteilung dieser meist gewerblich genutzten Immobilienklasse.